Bail commercial : des clauses parfois lourdes de conséquences

Certains baux commerciaux peuvent réserver de bien mauvaises surprises. Avant de signer ou de reconduire un bail, mieux vaut examiner toutes les clauses à la loupe. La CCI Paris Île-de-France peut vous accompagner dans cette démarche.

« On ne signe pas un bail commercial comme on prend un abonnement téléphonique. Il est important de faire relire ce type de contrat par un juriste » souligne Eric Cempura, juriste en droit des affaires, spécialiste des baux commerciaux à Inforeg, service d'appui juridique aux entreprises de la CCI Paris Île-de-France. « Certaines clauses peuvent s’avérer particulièrement dangereuses pour l’entreprise. »

Les entretiens juridiques par téléphone ou sur rendez-vous et l’audit de bail proposés par Inforeg permettent à un commerçant de savoir précisément ce vers quoi il s’oriente et quelles peuvent être les conséquences de telle ou telle disposition du contrat. Un parcours guidé a également été mis en ligne pour identifier, à toutes les étapes, les principaux points de vigilance.

« On consulte bien souvent trop tard sur ce sujet » déplore Eric Cempura. « Le repreneur d’un fonds de commerce a tout intérêt à relire et à prendre en compte les clauses du bail pour juger de l’opportunité de l’achat envisagé. Cette vigilance s’impose également au commerçant lors du renouvellement du bail. »

Quelques exemples à la loupe

Les rédacteurs de baux commerciaux intègrent de plus en plus de clauses dans leurs contrats, l’objectif étant de préserver au mieux les intérêts du bailleur. En voici quelques exemples.

Un bailleur peut faire rédiger des clauses prévoyant que tous les travaux sont à la charge du preneur y compris les gros travaux concernant le clos et le couvert prévu par l’article 606, ou ceux de mise en conformité. « En plus des travaux d’entretien courant, les locataires s’aperçoivent souvent tardivement qu’ils vont devoir assumer seuls de lourdes dépenses comme la réparation d’un toit ou les travaux d’accessibilité des handicapés. »

Un bailleur peut aussi insérer dans le bail des clauses qui lui permettent de répercuter sur le locataire certaines taxes qui lui incombent telles que la taxe foncière.

La clause de souffrance est aussi un point à ne pas négliger. L’article 1724 du code civil prévoit que les réparations à la charge du bailleur qui durent plus de 40 jours doivent s’accompagner d’une diminution du loyer au prorata du préjudice causé au locataire. Mais dans la pratique, les baux commerciaux dérogent souvent à cette disposition en intégrant une clause « de souffrance » qui précise que le preneur doit « souffrir » les travaux sans pouvoir prétendre à aucune indemnisation ou diminution de loyer.

Côté loyer, la législation prévoit par principe une révision tous les 3 ans. Cependant, certains bailleurs peuvent intégrer dans un contrat une clause d’échelle mobile permettant de réévaluer tous les ans le loyer, à la hausse ou à la baisse, en vertu de l’évolution de l’indice du coût de la construction (ICC). « Mais comme cet indice est plutôt inflationniste, un locataire a tout intérêt à demander à ce que l’augmentation soit calquée non pas sur les ICC mais sur l’indice des loyers commerciaux dont l’évolution est plus progressive » souligne Eric Cempura.

D’ailleurs, contrairement aux idées reçues, tous les contrats ne sont pas « à prendre ou à laisser ». « Lorsque le bailleur prend un locataire, il le fait en tenant compte de la solidité de son projet. Si l’on a un bon dossier, il peut y avoir un intérêt à la négociation » estime Eric Cempura.

En savoir plus sur la signature, vie et cession d’un bail commercial

0820 012 112 (0,12€/min)

Le 26/02/2014