Quelles dynamiques foncières pour les Zones d’Activité Economique franciliennes ?
Enjeux Ile-de-France n°273
Depuis les années 1960 et particulièrement au cours des années 1980-1990, de nombreuses zones d’activité économique (ZAE) se sont développées en Île-de-France. Regroupant des activités industrielles, commerciales, tertiaires, artisanales ou logistiques, les ZAE franciliennes contribuent au développement économique régional.
Dans un contexte de sobriété foncière et de raréfaction du foncier disponible, où se concentrent désormais les capacités de développement économique de l'Île-de-France ? Pour les zones d'activité existantes, quelles sont les évolutions en matière de transactions, de prix fonciers et de projets de construction ?
L'implantation stratégique des ZAE, dans un contexte de contrainte foncière croissante
Début 2026, l’Île-de-France compte 1 414 zones d’activité économique couvrant près de 39 925 hectares, soit un peu plus de 3,3 % du territoire régional. Les établissements implantés dans ces zones emploient près de 1,4 million de salariés du secteur privé (données Urssaf, à fin 2025). Souvent implantées à proximité des grands axes routiers, ferroviaires ou fluviaux, les ZAE constituent des espaces stratégiques pour l’accueil des activités productives. Toutefois, dans un contexte marqué par la sobriété foncière et l'objectif de réduction de l'artificialisation des sols, les possibilités de création de nouvelles zones se réduisent progressivement. Dès lors, l'optimisation et la transformation des espaces économiques existants deviennent des enjeux majeurs pour le développement économique régional.
L’évolution des pratiques d’aménagement s’observe particulièrement en Petite couronne, là où la pression foncière est élevée. De nombreuses zones d’activité ont été partiellement requalifiées ou intégrées à des opérations de renouvellement urbain mêlant activités, logements et bureaux. Les espaces économiques qui subsistent disposent souvent de faibles possibilités d’extension.
72 % des surfaces de ZAE sont situés dans les départements de Grande couronne
D’importantes réserves foncières à vocation économique sont identifiées dans les documents d’urbanisme. Ce potentiel, estimé à 3 250 hectares, représente 8 % de la surface actuellement couverte par les ZAE franciliennes.
La quasi-intégralité de ces projets de développement se situe en Grande couronne : la Seine-et-Marne, les Yvelines, l’Essonne et le Val-d’Oise concentrent ainsi 99 % des surfaces projetées. La Seine-et-Marne, qui représente 49 % de la surface de la région, est le département dans lequel les réserves foncières sont les plus importantes puisqu’il regroupe à lui seul plus de 41 % de leur surface totale. Dans les départements de la Petite couronne, seuls 7 périmètres destinés à des projets urbains de développement économique sont dénombrés et concernent des surfaces très réduites avec une moyenne de 2,3 ha par projet contre 18 ha entre Grande couronne.
Cette géographie des réserves foncières s’inscrit dans une tendance de long terme observée en Île-de-France : les activités les plus consommatrices d’espace, notamment logistiques, se développent principalement dans les territoires périphériques où les disponibilités foncières demeurent les plus importantes.
En Seine-et-Marne, autour de l’aérodrome de Melun-Villaroche, sur les communes de Limoges-Fourches et de Montereau-sur-le-Jard, environ 80 hectares sont ainsi identifiés dans les documents d’urbanisme pour accueillir à terme de l’activité et des équipements publics. A Bussy-Saint-Georges, également en Seine-et-Marne, la Zone d’Aménagement Concertée (ZAC) de la Rucherie a vocation à accueillir des activités économiques sur une surface d’environ 77 hectares. Ces futures zones dédiées à l’accueil d’activité économique sont particulièrement importantes pour l’Île-de-France et ses entreprises : elles constituent des réserves de foncier stratégique, à l’heure où celui-ci se fait de plus en plus rare.
Les ZAE existantes demeurent au coeur des dynamiques foncières de l'immobilier d'activité
La présence de réserves foncières en Grande couronne ne se traduit pas par un report exclusif du développement économique vers de nouveaux espaces. Les ZAE existantes continuent de concentrer une activité foncière et immobilière soutenue, comme en témoigne le nombre de transactions
enregistrées et l'évolution des prix observés au cours des quinze dernières années.
Entre 2010 et 2024, les ZAE franciliennes ont enregistré en moyenne près de 1900 transactions foncières et immobilières à titre onéreux par an. Ces transactions recouvrent trois catégories : les ventes de terrains non bâtis, les ventes de locaux d'activité et les ventes associant locaux d'activité et terrains.
Sur l'ensemble de la période, plus de 72 000 locaux d'activité ont changé de propriétaire au sein des ZAE franciliennes. Les locaux de stockage représentent la catégorie la plus fréquemment concernée, avec près de 26 000 transactions, devant les bureaux (15 000 locaux), les commerces
(6 300 locaux) et les ateliers (5 700 locaux).
Les départements de Grande couronne concentrent la majorité de ces transactions, puisqu’ils regroupent à la fois davantage de ZAE et des surfaces plus vastes. En 2024, la Seine-et-Marne regroupait 21,5 % des transactions enregistrées dans les ZAE franciliennes, devant les Yvelines (16,3 %), le Val-d'Oise (15,5 %) et l'Essonne (15,0 %).
Les terrains non bâtis représentent un quart des transactions
Les transactions portant sur des terrains non-bâtis dans les ZAE franciliennes représentent un quart du total des transactions en ZAE, soit entre 400 et 630 transactions dénombrées chaque année. Plus des trois quarts de ces transactions se concentrent dans les départements de Grande couronne, sur des zones nouvellement ouvertes à l’urbanisation ou des ZAE en cours de commercialisation. Les terrains non-bâtis étant très rares dans les départements denses de Petite couronne, le nombre de transactions de ce type y est faible.
Des écarts de prix révélateurs de la pression foncière
Le prix au mètre carré des terrains non-bâtis est en nette augmentation dans les départements de la Petite couronne depuis 15 ans, alors qu’il augmente très légèrement sur cette même période dans les départements de la Grande couronne. Cette divergence traduit un accès de plus en plus contraint au foncier économique dans les territoires les plus urbanisés, où les opportunités foncières deviennent rares.
De même, une nette différence de prix au mètre carré apparaît entre les transactions portant sur des locaux d’activité situés en Petite couronne et celles en Grande couronne. Une hausse des prix est observée à partir de 2016, dans un contexte de rebond économique en Île-de-France. Cette dynamique est toutefois plus marquée dans les ZAE de la Petite couronne, où les prix progressent plus rapidement qu'en Grande couronne depuis 2019.
Le volume des transactions et l'évolution des prix confirment que les ZAE existantes restent soumises à des niveaux de pression foncière contrastés selon les territoires. Toutefois, les transactions foncières et immobilières ne constituent qu'un indicateur partiel des transformations à l'œuvre. L'analyse des permis de construire permet d'éclairer une autre dimension essentielle : la création, l'extension ou le renouvellement du bâti au sein des espaces d'activité économique.
Les ZAE concentrent 51 % des surfaces prévisionnelles de création de locaux d'activité en Île-de-France
Entre 2020 et 2024, près de 2 200 autorisations d'urbanisme concernant la création, la modification ou la suppression de surfaces d'activité ont été enregistrées dans les ZAE franciliennes, soit près d'une autorisation sur cinq délivrée pour ce type de projet en Île-de-France hors Paris (département qui, pour rappel, ne comporte pas de ZAE).
Ce volume d'opérations témoigne du rôle majeur joué par les ZAE dans l'évolution du parc immobilier d'activité régional et souligne l'enjeu d'optimisation et de remobilisation du foncier et du bâti existants.En outre, sur la même période, les ZAE ont concentré 51 % des surfaces prévisionnelles de création de locaux d'activité autorisées en Île-de-France hors Paris. Une large part (74,4 %) des autorisations d’urbanisme en ZAE a concerné les quatre départements de la Grande couronne.
Surtout, sur cette période, les autorisations d’urbanisme liées à des projets de construction dans les ZAE franciliennes ont représenté des surfaces bien plus importantes que celles liées à des projets de démolition, cette observation se vérifiant dans tous les départements de la région.
Près d'un million de m² de surfaces de bureaux (951 719 m²) et d'entreposage (914 681 m²) ont ainsi été autorisés dans les ZAE franciliennes entre 2020 et 2024, faisant de ces deux catégories les principales destinations des surfaces créées.
Néanmoins, c'est pour l'activité industrielle que la contribution des ZAE aux dynamiques régionales apparaît la plus marquée. Entre 2020 et 2024, les surfaces prévisionnelles industrielles autorisées en ZAE ont représenté 71 % des surfaces industrielles autorisées en Île-de-France hors Paris. À l'inverse, les surfaces prévisionnelles liées à l'activité commerciale sont davantage concentrées en dehors des ZAE. Cette situation s'explique notamment par le développement d'opérations de logements collectifs intégrant des commerces en rez-de-chaussée.
Rédacteurs :
- Mickaël LE PRIOL (Crocis de la CCI Paris Île-de-France)
- Lisa WOLFF (Département Géographie Economique de la CCI Paris Île-de-France)
septembre 2026