Mise à disposition à titre gratuit d’un immeuble au bénéfice d’un associé : une clause des statuts de la SCI est nécessaire

Régulièrement, la Cour de cassation est saisie de la délicate question de l’interprétation de l’objet social des sociétés à risque illimité, singulièrement des SCI. En général, l’enjeu est celui de savoir si la vente d’un immeuble leur appartenant constitue ou non une opération entrant dans l’objet social et donc dans les pouvoirs du gérant au sens de l’article 1849 du Code civil. Au cas particulier, c’est encore une problématique d’objet social qui est soumise à la troisième chambre civile, mais cette fois, sous l’angle de la mise à disposition à titre gratuit d’un immeuble au bénéfice d’un associé ; laquelle pose la question des pouvoirs du gérant de la SCI dans l’ordre interne, en regard de l’article 1848.

Au cœur du contentieux, une SCI constituée entre époux, dont le mari, gérant et ultra minoritaire, « s’est consenti », après la séparation du couple, un prêt à usage (commodat), portant sur deux étages de l’immeuble appartenant à la SCI. Révoqué, par la suite, de ses fonctions au cours d’une assemblée réunie par un mandataire ad hoc, l’intéressé avait introduit une action en remboursement de son compte courant d’associé. La SCI, par l’intermédiaire de l’épouse, nouvelle gérante, avait sollicité à titre reconventionnel, et obtenu, l’annulation de la convention de prêt à usage.
Le pourvoi formé contre l’arrêt d’appel ayant confirmé l’annulation au motif que l’objet social statutaire ne précisait pas expressément que les biens de la SCI pouvaient être mis gratuitement à la disposition des associés, est rejeté. Selon la Cour de cassation, « la cour d’appel a énoncé à bon droit que, lorsque les statuts d’une SCI n’indiquent pas dans l’objet social la faculté de mettre un immeuble dont elle est propriétaire à la disposition gratuite des associés, cette mise à disposition ne peut être décidée par le gérant seul et doit être autorisée par l’assemblée générale des associés, statuant dans les conditions prévues pour la modification des statuts ».

1. Nouveauté de la solution

Ce n’est pas la première fois qu’il est jugé qu’une SCI peut mettre à disposition gratuitement l’un de ses biens à un associé. Jusqu’à présent cependant, la régularité de l’opération semblait conditionnée à l’absence de clause statutaire l’interdisant, auquel cas, s’agissant d’une décision excédant les pouvoirs du gérant, la convention devait être autorisée par les associés (Cass. 3ème civ., 25 avril 2007, n° 06-11833 ; rappr. Cass. 1ère civ., 14 mars 2018, n° 17-16.482). Aussi, en l’absence de stipulation contraire, il fallait interpréter les statuts pour déterminer si la mise à disposition entrait ou non dans l’objet social. A cet égard, il a pu être jugé que la clause prévoyant que la SCI ayant pour objet statutaire, « notamment la gestion par bail ou autrement du bien désigné et de ceux dont elle pourrait devenir propriétaire », autorisait, par sa généralité, le gérant à consentir toute forme d’occupation des biens concernés, y compris à titre gratuit, au profit notamment de tout ou partie de ses membres (Cass. 3ème civ., 11 févr. 2014, n° 13-11197).

Dans le présent arrêt, publié, la troisième chambre civile affermit sa position. Elle approuve les juges d’appel d’avoir considéré que, puisque l’opération n’était pas expressément autorisée par les statuts ni, à défaut, par une décision des associés statuant dans les conditions prévues pour la modification des statuts, elle n’était pas valable. Cela marque une évolution de la position de la troisième chambre civile vers plus de sévérité dans l’interprétation de l’objet statutaire et donc dans les actes que peut accomplir le gérant, sans autorisation.

Cela est vrai, d’abord, dans l’ordre externe, pour lequel, les praticiens savent qu’il convient d’être particulièrement vigilant au moment de définir le périmètre de l’objet social. On rappelle que la seule mention de « l’acquisition, la propriété, l’administration, l’exploitation de tous biens mobiliers ou immobiliers », n’est en rien le gage de la possibilité pour le gérant, seul, de vendre les actifs de la SCI. En tous les cas, c’est la tendance majoritaire et la plus récente qui s’infère des arrêts de la Cour de cassation (par ex. Cass. 3e civ., 23 nov. 2023, n° 22-17.475 ; 5 nov. 2020, n° 19-21.214 ; 29 janv. 2014, n° 12-26.962 ; 23 oct. 2013, n° 12-22.720 ; 6 sept. 2011 n° 10-21.815 ; contra par ex. Cass. com. 26 fév. 2008, n° 06-21.744).

Cela semble vrai, ensuite, dans l’ordre interne, ce qui est moins usuel. A la différence de l’article 1849, qui fait de l’objet social une limite légale aux pouvoirs du gérant, opposable comme telle aux tiers, l’article 1848 ne formule aucune règle comparable. Il ne faut pas en déduire pour autant que l’objet social ne constituerait pas une limite aux pouvoirs du gérant dans l’ordre interne. Plusieurs raisons à cela.

Premièrement, l’objet social est déterminant de la capacité de la personne morale, spécialité statutaire oblige, de sorte que, par ricochet, il est à la fois un fondement et une limite aux pouvoirs de gestion du gérant prévus à l’article 1848, ce qui active l’article 1852.

Deuxièmement, la société est constituée dans l’intérêt commun des associés, conformément à l’article 1833, alinéa 1 et ce, pour valablement réaliser son objet social. Certes, le gérant peut accomplir tout acte de gestion dans l’intérêt de la société. Mais c’est à la condition que cet acte entre dans l’objet social et ne soit pas de nature à l’avantager, surtout s’il est associé, au détriment des autres, quand bien même cet acte ne serait peut-être pas contraire à l’intérêt social. En effet, lorsque la société immobilière est un outil patrimonial au service de ses membres, la mise à disposition à titre gratuit peut avoir une contrepartie indirecte : la prise en charge de l’entretien, au sens large, du bien, ce qui peut se traduire par une contribution aux pertes anticipée de la part des associés, la SCI n’ayant pas ou peu de revenus. Il n’en demeure pas moins que l’intérêt social ne se confond pas avec l’objet social.

Enfin, que le gérant soit associé ou non, il doit respecter et faire respecter les statuts, lesquels définissent l’objet social (C. civ., art. 1835) et donc l’étendue de ses pouvoirs en application de l’article 1848, alinéa 3. Il est vrai que cet alinéa 3 est plutôt interprété comme invitant les statuts à stipuler des limites aux pouvoirs du gérant, opposables dans les rapports internes, étant donné qu’il précise que le gérant peut accomplir tout acte de gestion « à défaut de disposition des statuts sur le mode d’administration ». Il reste que le silence des statuts, notamment de l’objet social sur telle opération de mise à disposition gratuite, ne saurait être, a contrario, interprété comme un blanc-seing donné au gérant. C’est en tous les cas la position qu’adopte la Cour de cassation ; position qui incite à la plus grande prudence dans la rédaction des statuts et/ou les décisions d’autorisation, surtout quand on sait le nombre de SCI en circulation.

2. Fondement de la nullité de la convention ?

Il y a une seconde originalité dans la solution. Plutôt que d’être sanctionnée par la nullité, la cour d’appel étant ici approuvée de l’avoir prononcée à « bon droit », on pouvait s’attendre à ce que la décision du gérant soit sanctionnée sur le terrain de la responsabilité, notamment civile, puisqu’en concluant la convention, il viole les statuts selon la cour d’appel et, possiblement, porte atteinte à l’intérêt social et à l’égalité entre associés. Indiquons immédiatement qu’on ne saurait fonder la nullité de la convention sur les articles 1156 et s. du Code civil. Le régime des nullités des actes et délibérations des organes sociaux en droit des sociétés est en effet spécial et dérogatoire, s’agissant des actes conclus dans les rapports internes à la société (C. civ., art. 1105, al. 3). Or, c’est bien de ces rapports dont il s’agit, le gérant, qui plus est associé, n’étant pas un « tiers » à la société et encore moins un tiers au sens de l’article 1849.

Quelle est alors la disposition impérative, au sens de l’article 1844-10, al. 3 du Code civil, dont la violation justifie en l’occurrence, techniquement, le prononcé de la nullité ? De toute évidence, il ne peut s’agir de l’article 1849, qui permet dans les rapports externes de sanctionner les dépassements de l’objet social. Ajoutons que la seule violation des statuts ne saurait suffire dans l’ordre interne pour obtenir la nullité d’une décision sociale, sauf à ce que la clause violée ait été adoptée sur le fondement d’une disposition impérative ouvrant une faculté d’aménagement, ce que n’est pas l’article 1848. Pareillement, la seule violation de l’intérêt social, à la supposer établie, serait insuffisante. Là encore, ce ne sont que les actes conclus avec les « tiers » qui peuvent être annulés pour contrariété à l’intérêt social dans une société à risque illimité (Réc., Cass. 3e civ., 11 janv. 2023, n° 21-22.174) ; non les actes et délibérations des organes sociaux (C. civ., art. 1844-10, al. 3 qui exclut des dispositions impératives dont la violation est une cause de nullité, l’article 1833, al. 2). On pourrait encore évoquer l’article 1833, alinéa 1^er. On sait cependant que la rupture d’égalité entre associés ne peut que difficilement fonder la nullité. Soit elle est autorisée au bénéfice d’un seul associé. Soit elle n’est pas autorisée, comme c’était le cas en l’espèce, et la mise à disposition pourrait être critiquée sur le terrain de l’abus de majorité. Il faudrait néanmoins démontrer la violation de l’intérêt social et prouver que la décision est celle d’un « majoritaire ». Or, l’époux ne détenait qu’une part sociale.

A bien y regarder, le fondement de l’annulation de la convention est certainement à trouver dans la violation par la décision du gérant de l’article 1852, disposition impérative ouvrant une faculté d’aménagement (Cass. 3e civ., 5 janv. 2022, n° 20-17428). Pour rappel, ce texte dispose que « Les décisions qui excèdent les pouvoirs reconnus aux gérants sont prises selon les dispositions statutaires ou, en l’absence de telles dispositions, à l’unanimité des associés ». Au cas particulier, si une clause est nécessaire pour permettre au gérant de décider de la mise à disposition gratuite, cette décision ne pouvait être prise par lui, qu’après modification des statuts ou décision collective d’autorisation, de la compétence exclusive des associés dans les deux cas (C. civ., art. 1836, al. 1 et art. 1852).

Julien DELVALLÉE
Maître de conférences en droit privé à l’Université Paris-Saclay