Simplifications en matière d’urbanisme et de logement

Pour accélérer la reprise, les pouvoirs publics et les professionnels de l’immobilier se mobilisent. La loi de finances pour 2025 comporte, par exemple, des mesures favorables à la construction et aux transactions : extension du prêt à taux zéro à tous les territoires (jusqu’alors cantonné aux zones tendues), exonération des droits de succession jusqu’à 300 000 € pour l’achat d’un logement neuf à usage de résidence principale ou de location de longue durée… Reste que pour construire vite et répondre aux attentes de la population, les professionnels ont besoin de lisibilité, de simplification et de prévisibilité.

La mobilisation des pouvoirs publics et des professionnels

Les pouvoirs publics multiplient les initiatives. Outre les dispositions dans la loi de finances pour 2025 sur le PTZ et certaines exonérations de droits de succession, la ministre du logement, Valérie Létard, en charge aussi de la politique d’urbanisme avec son collègue, François Rebsamen, a annoncé le lancement d’une mission parlementaire sur le statut du bailleur privé. Le but étant d’attirer les investisseurs vers le logement abordable, en particulier de type intermédiaire. Une démarche que la CCI Paris Ile-de-France promeut de longue date car un tel investissement contribuerait à dynamiser l’offre locative.

Dans l’immédiat, la CCI Paris Ile-de-France suit avec une particulière attention la proposition de loi portée par le député Harold Huwart déposée le 1^er avril ("proposition de loi de simplification du droit de l'urbanisme et du logement"). Ce texte consiste à mettre en place un arsenal de mesures de simplification et de facilitation des projets d’aménagement et de construction. Il représente une formidable occasion de revenir sur la question du rapprochement entre lieux de résidence et bassins d’emplois. Une thématique cruciale pour les entreprises qui transcende la seule problématique du logement. Elle fait émerger une vision de l’aménagement du territoire englobant des aspects de transition écologique : bien-être environnemental dans les espaces denses, confort de travail, sécurité et bonne desserte des lieux de vie et d’activité…

Concrètement : Dans quels territoires allons-nous demain vivre, travailler et développer une activité ? Et comment favoriser la mixité des fonctions urbaines ? La CCIR répond en quatre points.

Renforcer l'agilité des plans locaux d'urbanisme

La mixité fonctionnelle suppose de garantir l’équilibre entre les différentes fonctions urbaines dont le logement et l’activité économique. L’attractivité d’un territoire dépend de la présence d’activités et des aménités essentielles comme des commerces, des services du quotidien (établissements d’enseignement, de santé, crèches, offres culturelles, sportives et récréatives…) et d’une logistique de proximité.

Il faut en effet prendre garde à à la tentation du « tout logement » coupant les habitants du reste de la ville. Autrement dit, « le logement avec » et non pas « le logement seul ou sans », doit être la devise des auteurs des documents d’urbanisme locaux.

La juste répartition entre logements et activités économiques pourrait se traduire par diverses mesures.

• L’introduction de ratios logement/activité sur le fondement du critère de la « densité humaine » calculée selon le nombre d’habitants, de logements et d’emplois
• L’inscription de la réversibilité dans le règlement des PLU afin que les usages d’un bâtiment s’adaptent, tout au long de son cycle de vie, aux besoins des territoires
• La faculté pour le porteur de projet de négocier avec la collectivité des dérogations aux PLU lors de l’instruction de sa demande de permis de construire
• La pleine consommation des droits à construire ouverts par le PLU. Il n’est pas acceptable qu’un refus de permis de construire soit opposé à un projet de construction alors que les droits à construire sont suffisants pour le réaliser

A côté de ces mesures encourageant la mixité urbaine, il faut intensifier la politique en faveur du logement intermédiaire. Les communes restent encore trop en retrait ici. Plusieurs pistes :

• les emplacements réservés prévus dans le PLU (pastillage) devraient viser tant le logement social que le logement intermédiaire
• l’intégration, pour moitié, du logement intermédiaire dans le quota de production par les communes de logements sociaux permettrait de fluidifier les parcours résidentiels des salariés des entreprises et de rapprocher les bassins d’emplois et les bassins de vie.

Accroître la performance de l'urbanisme opérationnel

Il n’est plus possible qu’une opération d’aménagement ou un projet immobilier mette 5 à 10 ans pour sortir de terre. Plusieurs avancées sont à ici à suggérer.

D’abord aller vers le traitement de plusieurs procédures en une seule (comme la création de l’opération d’aménagement et l’adaptation des documents d’urbanisme) au sein d’une disposition législative unique. Les procédures dites « intégrées » réunissant plusieurs procédures en une seule, se multiplient dans le Code de l’urbanisme afin de permettre à des projets stratégiques ou structurants de voir le jour plus rapidement. Il faut étudier à la fusion au sein d’un même article du Code de l’urbanisme de ces différentes procédures intégrées.

Ensuite, renforcer l’association foncière urbaine de projet (AFUP) qui responsabilise les propriétaires privés en les rendant acteurs d’opérations de remembrement et d’aménagement.

Enfin, diversifier les modes de financement en mettant à profit le projet urbain partenarial (PUP). Ce dispositif permet à un opérateur privé de porter un projet d’aménagement moyennant une participation financière de préfinancement des équipements publics nécessaires aux usagers de la zone concernée.

Simplifier l'obtention des autorisations d'aménager et de construire

Simplifier et rendre compréhensibles les procédures d’autorisation de chaque projet sont les deux maîtres-mots qui devront guider le législateur. Les pistes ici ne manquent pas.

• La généralisation du certificat de projet (actuellement, il ne vaut que pour les projets réalisés sur des friches), véritable rescrit qui engagerait l’administration en termes de contenu de l’autorisation et de calendrier d’instruction
• La légalisation de la pré-instruction permettant au porteur de projet de négocier avec l’administration, avant le dépôt officiel de son dossier, afin de lever d’éventuels écueils susceptibles d’aboutir à un refus de permis
• L’extension de la dématérialisation des procédures de la phase d’instruction des autorisations à celle de leur délivrance
• La maîtrise des demandes de pièces complémentaires en les limitant aux seules pièces nécessaires à l’examen du projet présenté
• L’instauration de formes novatrices de permis d’aménager et de construire facilitant l’intervention sur plusieurs sites (permis multisites), autorisant plusieurs destinations afin de promouvoir la réversibilité (permis multidestinations), favorisant des solutions techniques innovantes permettant de déroger à toutes les règles du PLU (permis d’innover)
  

Sécuriser les autorisations et prévenir les contentieux

Les documents d’urbanisme et les autorisations sont particulièrement exposés au contentieux. L’urbanisme est un domaine « contentiogène », néologisme aux graves conséquences, notamment financières, pour les porteurs de projet et la compétitivité de nos territoires. Il n’est donc pas étonnant que les opérations d’aménagement et de construction prennent des années à voir le jour…

Certes, de réels progrès ont été accomplis par le législateur et les juridictions pour lutter contre les recours abusifs mais on peut encore limiter les risques encourus par les entreprises :

• réduire les délais des recours gracieux préalables à un recours contentieux ;
• ouvrir au porteur de projet, confronté à refus d’autorisation, un recours gracieux lui permettant de modifier son projet pour obtenir le permis, cela lui éviterait de saisir le juge en contestation du refus ;
• étudier la mise en place d’une commission locale de prévention des contentieux, sous l’égide du préfet et rassemblant des représentants des collectivités et des maîtres d’ouvrage

Sur le même sujet :

• Adapter le logement aux enjeux économiques, avril 2024, CCI Paris Ile-de-France

Rapporteur : Bernard Michel
Experte : Dominique Moreno

mars 2025