Immobilier en Ile-de-France : bientôt la sortie de crise ?
Confronté à une hausse rapide des taux d’intérêt, le secteur de l’immobilier en Ile-de-France s’est brusquement grippé depuis 2 ans. Le volume de ventes, comme de locations a fortement baissé, mais la baisse des taux entamée depuis le début de l’année 2024 laisse espérer des jours meilleurs pour l’ensemble du secteur. Cependant, les difficultés que rencontre une partie de la population francilienne à trouver un logement correspondant à leur besoin, ne devraient pas disparaitre, l’offre du parc existant ne suffisant pas à loger la totalité de la population.
Le marché de l’immobilier résidentiel (maisons et appartements appartenant à des particuliers) est, comme tout marché, régi par l’offre et la demande. Or, le marché francilien est en déséquilibre structurel depuis plusieurs décennies maintenant : il se construit chaque année en Ile-de-France moins de logements qu’il ne faudrait pour seulement couvrir l’augmentation de la demande. Ainsi, sur plusieurs décennies, les prix ont augmenté : entre le 1er trimestre 1996 et le 4e trimestre 2023, le prix du mètre carré des appartements anciens a été multiplié par 3,3 en Ile-de-France et par 4 à Paris. Sur la même période, la population francilienne est en hausse de 1,5 million d’habitants, ce qui représente une augmentation de 14 %.
La structure des ménages a également évolué : les Franciliens se mettent en couple plus tard, les célibataires et les familles mono-parentales sont proportionnellement plus nombreuses qu’il y a quelques décennies ; ainsi, le déséquilibre entre l’offre et la demande est plus important sur les petites surfaces (studio et 2 pièces) que sur les appartements familiaux (3 pièces et plus). Conséquences : les petites surfaces sont le principal moteur de l’augmentation des prix.
Aujourd’hui, une crise qui ne ressemble pas aux autres
Le prix au mètre carré pour les ventes d’appartements observé en Ile-de-France a baissé de 8,3 % entre le 3e trimestre 2021 (qui constitue le maximum jamais atteint dans la région) et le 4e trimestre 2023 ; à Paris, la baisse est plus accentuée : - 9,4 % par rapport à ce point haut.
Cette diminution est essentiellement due à l’augmentation rapide des taux d’intérêts des prêts immobiliers accordés par les banques aux particuliers. Si, par le passé, des taux d’intérêts supérieurs à ceux observés ces derniers mois ont existé (par exemple jusqu’à 16 % au début des années 1980), c’est la vitesse à laquelle ceux-ci ont augmenté qui est inédite, passant en Ile-de-France de 1,05 % à 4,4 % en deux ans (de décembre 2021 à décembre 2023). Ainsi le pouvoir d’achat immobilier des Franciliens a brusquement diminué : pour une famille parisienne, la baisse de pouvoir d’achat immobilier représente la perte d’une chambre en seulement 2 ans.
Les banques, qui ont largement accordé des crédits immobiliers à la sortie de la période de crise sanitaire et de confinement de 2020 et 2021, ont durci leurs conditions d’octroi : ainsi de nombreux ménages se sont vu refuser un crédit notamment les primo-accédants, dont l’apport personnel le plus faible. Le marché s’est maintenu grâce aux transactions des ménages déjà propriétaires.
Le poids du logement dans le budget des Français a fortement évolué : entre 1998 et 2021, le niveau de vie médian a augmenté de 24 %, quand, dans le même temps, l’indice des loyers augmentait de 33 % et les prix des logements anciens étaient multipliés par trois (+200 %), le pouvoir d’achat immobilier pour de nombreux foyers est donc en recul depuis des décennies.
En amont de la filière, la construction souffre
La perte de pouvoir d’achat immobilier des ménages, due à l’augmentation brutale des taux d’intérêt (et à l’inflation sur l’ensemble des biens), n’est pas le seul choc exogène observé : la reprise économique mondiale post covid a augmenté le prix de certaines matières premières nécessaires à la construction de logements neufs. Ainsi les constructeurs doivent faire face à un coût du foncier élevé, des coûts de matériaux en hausse et des débouchés (ventes) en baisse. C’est donc, tout un secteur de la construction de logements neufs qui est en difficulté, le nombre nouveaux de programmes est en forte baisse (le nombre de permis de construire accordés est au plus bas depuis 1992) et le secteur pourrait faire face à de nombreuses défaillances d’entreprises en 2024.
Le marché de la location également en grande difficultés
La période actuelle se distingue des crises précédentes par le fait que les ventes comme les locations sont touchées : les locataires qui ne peuvent devenir propriétaires restent plus longtemps dans leur logement et ne libèrent pas les appartements pour de nouveaux arrivants. Conséquence, en 2023, les mises en location ont baissé de 30 % à Paris et en petite couronne. Ces blocages viennent s’ajouter à plusieurs contraintes réglementaires : augmentation des loyers encadré par l’IRL (Indice de Référence des Loyers), encadrement des loyers à Paris et dans certains intercommunalités, loi climat et résilience : calendrier d’interdiction de louer les biens selon le DPE (Diagnostic de Performance Energétique - voir encadré), qui ont pour conséquences de réduire le nombre de biens à la location (notamment à Paris).
Une sortie de crise en 2024 ?
Le volume de crédits accordés par les banques est lui aussi en forte baisse en 2023 par rapport à l’année précédente mais reste supérieur à celui observé entre 2011 et 2015.
Les taux d’intérêt sont en baisse depuis le début de l’année 2024 - entre décembre 2023 et mai 2024 les taux moyens à 20 ans observés en Ile-de-France ont baissé de 0,55 points -, le nombre de ménages acheteurs devrait donc augmenter dans les prochains mois, ce qui laisse penser que 2024 sera l’année du rebond après 2 ans difficiles. Mais cette crise ne remettra pas en cause les déséquilibres du marché immobilier francilien :
- un déséquilibre structurel entre l’offre et la demande sur le marché de la vente,
- un de nombre de construction neuves insuffisants pour absorber l’augmentation du nombre de ménages,
- un écart entre les salaires des franciliens et les prix au m² qui n’ont pas connu de fortes corrections, qui obligent les ménages à consacrer une part très importante de leur budget au logement,
- la nécessité d’avoir un apport personnel conséquent pour devenir propriétaire et donc la difficulté pour d’une partie de la population d’accéder à la propriété.
Après avoir atteint 6,3 % en février 2023, l’inflation diminue depuis plus d’une année jusqu’à atteindre 2,3 % en mars 2024, laissant penser que le « pic de la crise » est désormais passé. Dans ce contexte il est donc probable que les banques centrales entament un cycle de baisse des taux directeurs : ainsi le 15 avril dernier, François Villeroy de Galhau, gouverneur de la Banque de France, a indiqué que la Banque centrale européenne (BCE) allait « sauf surprise » décider une baisse de ses taux le 6 juin.
Ainsi la baisse la baisse des taux des crédits immobiliers accordés aux particuliers entamée depuis janvier 2024 devrait se poursuivre dans le mois à venir et relancer les transactions immobilières. Mais si l’immobilier entrevoit une sortie de crise pour 2024 ou 2025, la crise du logement en Ile-de-France, elle, demeurera, car ses fondamentaux perdurent : déséquilibre depuis des décennies entre l’offre et la demande. Le recul de la construction de logements neufs, dû à la conjoncture actuelle (prix du foncier élevé, inflation des coûts des matériaux de construction et manque de débouchés), laisse à penser que les difficultés d’une partie des franciliens à se loger vont perdurer.
Auteur : Yves BURFIN
Mai 2024