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Foncier / immobilier industriel et productif en Île-de-France

Développer une offre adaptée aux entreprises et maximiser le potentiel de ré-industrialisation.

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Urbanisme et aménagement
Rapport

Face à une offre inégalement répartie dans l’espace régional, comment améliorer la production de foncier et d’immobilier productif en Ile-de-France ?

Un contexte national favorable au développement de l’industrie

Depuis quelques années, il existe un regain d’intérêt pour l’industrie et la ré-industrialisation en France.

Dans ce domaine, plusieurs politiques publiques et dispositifs de soutien ont été initiés, tels que les « Territoires d’industrie » en 2018, ou le « Plan de relance » en 2020 (mesures liées aux relocalisations). Outre la dimension de compétitivité des entreprises industrielles, ces dispositifs adressent également les conditions d’accueil de ces entreprises sur les territoires, notamment sur les volets fonciers et immobiliers.

Depuis 2017, les investissements internationaux pour l’implantation de nouveaux sites industriels « de production » augmentent à un rythme moyen de 30 % par an en France (source : Business France).

L’Ile-de-France, une région attractive pour l’industrie et les activités productives

L’Ile-de-France est une région attractive pour l’industrie et les activités « productives » au sens large (logistique, BTP, éco-industries, entretien et maintenance, services à l’industrie). Son bassin d’emploi et de compétences hautement qualifiées, son bassin de consommation - premier en Europe - , ses infrastructures, sa position géographique, son écosystème de l’innovation, constituent autant d’atouts pour les entreprises de ces secteurs.

L’année 2019 a été une année exceptionnelle pour la création d’entreprises industrielles dans la région (6300 créations, +32 % par rapport à 2018 - INSEE), et l’année 2020 a enregistré un doublement du nombre d’emplois créés par les implantations industrielles étrangères (476 emplois – Choose Paris Region).

Un écart entre demande « placée » et « exprimée » pour le foncier ou l’immobilier

Les entreprises industrielles et productives ont des besoins spécifiques en matière de localisation, d’environnement, de foncier et d’immobilier ; elles sont donc particulièrement affectées par les contraintes propres à l’Île-de-France (densité, congestion, rareté et prix du foncier…). Cela explique l’écart régulièrement constaté dans la région entre la demande « exprimée » (les entreprises cherchant un terrain ou un local), et la demande « placée » (les entreprises ayant trouvé un local ou un terrain adapté à leurs besoins).

En dépit de la crise sanitaire, la demande réelle en matière de foncier ou d’immobilier industriel et productif est restée à un niveau élevé en Ile-de-France.

En 2020, la demande « placée » a baissé en Ile-de-France en raison de la crise sanitaire, mais la demande « exprimée » est restée à un niveau élevée, alimentée notamment par les évictions d’entreprises productives liées aux nombreux projets d’aménagement en cours dans la région.

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Cet écart entre demande « exprimée » et « placée » montre que la région possède un réel potentiel de croissance en matière d’accueil des entreprises industrielles et productives, à condition de proposer des offres adaptées à leurs besoins.

  • L’Ile-de-France est très attractive pour un certain type de projets industriels, pour lesquels elle est en concurrence non pas avec les autres régions françaises, mais avec d’autres régions métropolitaines en Europe

Une offre de foncier et d’immobilier sélective et concentrée géographiquement

540 HA

(données non exhaustives)

Plusieurs territoires franciliens proposent une offre de foncier ou d’immobilier à vocation productive. Cependant, cette offre semble concentrée dans certaines zones de la région alors que la demande des entreprises est essentiellement locale et diffuse dans l’ensemble de la région. Si cette concentration de l'offre se confirme, cela poserait la question de son adéquation spatiale avec la demande. De plus, cette offre est sélective vis-à-vis du type d’entreprise productive accueillie (logistique, industrie lourde…), en fonction notamment de la capacité de chaque activité à s’insérer dans les différents territoires franciliens (zone urbaine, péri-urbaine).

Foncier disponible

Sources : Choose Paris Region, aménageurs et collectivités franciliennes (enquête CCI Paris IDF, 1er semestre 2021). Données non exhaustives
Les territoires pour lesquels des données sont disponibles représentent 53 % de la surface totale des « Territoires d’industrie » franciliens.

En Île-de France, les contraintes à la « production » de foncier ou d’immobilier productif varient selon le territoire

  • 600 €/m² pour les terrains en petite couronne - 200 €/m² en grande couronne (source ORF - 2019)

En zone urbaine, la faible valorisation du foncier par les activités industrielles et productives freine sa « production ». En effet, ces activités sont concurrencées pour le foncier disponible par d’autres usages (logements, bureaux) offrant une meilleure valorisation.

En zone péri-urbaine, la faible attractivité des zones d’activité monofonctionnelles héritées du passé d’une part, et les délais d’autorisations administratives incompatibles avec la temporalité des investisseurs industriels d’autre part, constituent les principaux freins à la production de foncier ou d’immobilier productif.

Recommandations de la CCI Paris Ile-de-France

Pour résoudre la sélectivité et la concentration géographique de l’offre disponible, la CCI recommande de :

  • Mettre en œuvre, à l’échelle régionale dans le futur SDRIF en cours de révision, une stratégie d’offre foncière à destination des activités industrielles et productives, et prévoir une répartition équilibrée de cette offre.
  • Mettre en œuvre une stratégie d’accueil à l’échelle de la région Île-de-France visant à promouvoir la complémentarité des territoires en fonction de leurs besoins de localisation et de la capacité d’insertion de chaque type d’activité productive.

Pour compenser la faible valorisation du foncier par les activités productives en zone urbaine, la CCI recommande notamment de :

  • Tirer les enseignements de l’utilisation du fonds friches et identifier des pistes de financement pour l’avenir, prioriser les opérations à vocation industrielle ou productive pour l’attribution des financements.
  • Pérenniser le nouveau co-pilotage Etat-région du fonds Friches et le coordonner avec le programme Territoires d’industrie et la politique de mobilisation du foncier public.
  • Mettre en exergue un « schéma » de développement économique au sein de des SCOT et des PLU intercommunaux, servant de référence aux différents instruments d’urbanisme dont le droit de préemption utilisé à des fins économiques.
  • Encourager l’innovation et l’expérimentation dans la conception et la gestion d’hôtels industriels et productifs afin de lever les freins à leur généralisation, et implanter ces immeubles dans des zones accessibles par les camions.

Face à la faible attractivité des zones d’activité et aux délais d’autorisation administrative en zone péri-urbaine, la CCI recommande de :

  • Mettre en place, dans les zones d’activité accueillant des activités industrielles et productives et se trouvant en difficulté, des stratégies d’intervention pilotées sur la durée, mobilisant de multiples moyens, outils et partenaires.
  • Poursuivre l’expérimentation des dispositifs « sites clés en main » et identifier de nouveaux leviers permettant d’aller plus loin dans le raccourcissement des délais d’implantation pour ces activités.
citation


Rapporteur : Laura Alfano
Expert : Emmanuel Bacholle

 

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    Le temps des investisseurs n’est pas nécessairement celui des collectivités et des services de l’État, Actu-juridique.fr


    juillet 2021

     

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